Sale a otto il numero di condomini oltre il quale va nominato l’amministratore
La L. 220/2012, in vigore dal 17 giugno 2013, si sofferma sulla figura dell’amministratore e ha elevato tale numero, finora pari a quattro
La L. n. 220 dell’11 dicembre 2012, di riforma del condominio, è stata pubblicata sulla Gazzetta n. 293 del 17 dicembre 2012 ed entrerà in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione, ossia il 17 giugno 2013, sulla base dell’art. 2963 c.c., contenente i criteri generali per il computo dei termini.
Il tema su cui la riforma si è più spesa è quello della regolamentazione, molto più dettagliata, della figura dell’amministratore.
Nell’attuale normativa all’amministratore sono dedicati gli articoli da 1129 a 1133 c.c. Essi permangono anche dopo la riforma, in alcuni casi senza modifiche (artt. 1131, 1132 e 1133), in altri con rivisitazioni anche significative (1129 e 1130).
È stato poi aggiunto il nuovo art. 1130-bis, dedicato a temi connessi alle attività dell’amministratore quali il rendiconto condominiale e il consiglio di condominio.
Ulteriori norme che richiamano l’amministratore erano poi contenute – e continueranno a esserlo, con alcune modifiche – tra le disposizioni per l’attuazione del codice civile, in particolare negli artt. 63, 64, 66, 67, 70, oltre che negli artt. 71-bis e 71-ter di nuova introduzione.
È stato poi aggiunto il nuovo art. 1130-bis, dedicato a temi connessi alle attività dell’amministratore quali il rendiconto condominiale e il consiglio di condominio.
Ulteriori norme che richiamano l’amministratore erano poi contenute – e continueranno a esserlo, con alcune modifiche – tra le disposizioni per l’attuazione del codice civile, in particolare negli artt. 63, 64, 66, 67, 70, oltre che negli artt. 71-bis e 71-ter di nuova introduzione.
Ciò detto, esaminiamo le principali novità introdotte dalla riforma negli articoli sopra citati. L’art. 1129 è stato molto ampliato.
Il primo comma eleva dagli attuali quattro a otto il numero di condomini oltre i quali necessita nominare l’amministratore condominiale, prerogativa dell’assemblea o, se essa non provvede, dell’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dello stesso amministratore dimissionario. La durata dell’incarico è di un anno, che – a differenza di quanto sinora stabilito – si intende rinnovato per uguale durata, ferma la possibilità di revoca in ogni tempo da parte dell’assemblea o dell’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nei casi in cui l’amministratore:
- non abbia dato notizia all’assemblea, senza indugio, di citazioni o provvedimenti dell’autorità amministrativa relativi alle parti comuni condominiali (art. 1131, comma 4),
- non abbia reso il conto della gestione (è stata eliminata la previsione temporale, sinora in vigore, “per almeno due anni” o
- in caso di gravi irregolarità.
Il primo comma eleva dagli attuali quattro a otto il numero di condomini oltre i quali necessita nominare l’amministratore condominiale, prerogativa dell’assemblea o, se essa non provvede, dell’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dello stesso amministratore dimissionario. La durata dell’incarico è di un anno, che – a differenza di quanto sinora stabilito – si intende rinnovato per uguale durata, ferma la possibilità di revoca in ogni tempo da parte dell’assemblea o dell’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nei casi in cui l’amministratore:
- non abbia dato notizia all’assemblea, senza indugio, di citazioni o provvedimenti dell’autorità amministrativa relativi alle parti comuni condominiali (art. 1131, comma 4),
- non abbia reso il conto della gestione (è stata eliminata la previsione temporale, sinora in vigore, “per almeno due anni” o
- in caso di gravi irregolarità.
È ora precisato che nei casi siano emerse a carico dell’amministratore gravi irregolarità fiscali o la mancata apertura e utilizzo del conto corrente intestato al condominio, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato; in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria, con diritto – in caso di accoglimento – alla rivalsa delle spese legali sul condominio, che a sua volta può rivalersi sull’amministratore revocato.
Possibilità di revoca in caso di gravi irregolarità fiscali
Anche con la riforma, sia la nomina che la revoca dell’amministratore continuano a dover essere approvate con la maggioranzadegli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio (art. 1136, commi 2 e 4) o, precisa ora l’art. 1129, comma 1, “con le modalità previste dal regolamento di condominio”.
L’art. 1129, comma 2 prescrive poi che, contestualmente all’accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunichi le informazioni ivi precisate: dati anagrafici e professionali; codice fiscale; qualora si tratti di società, sede legale e denominazione; locale in cui si trovano i registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore, di contabilità (nuovo art. 1130, numeri 6 e 7 c.c.), “nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prendere gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”.
Viene esplicitato che l’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione ai condomini di una polizza individuale diassicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
È poi prescritto che l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali se vengono deliberati lavori straordinari, contestualmente all’inizio dei lavori e per importo non inferiore alla spesa deliberata, e che, se la polizza copre la responsabilità civile professionale dell’amministratore per l’intera attività dallo stesso svolta, deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa assicuratrice che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
È poi prescritto che l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali se vengono deliberati lavori straordinari, contestualmente all’inizio dei lavori e per importo non inferiore alla spesa deliberata, e che, se la polizza copre la responsabilità civile professionale dell’amministratore per l’intera attività dallo stesso svolta, deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa assicuratrice che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
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